La LAU no fixa un termini per retornar la fiança, però si passa un mes des del lliurament de claus sense retornar el saldo, aquest meritarà l'interès legal (art. 36.4). En acabar el contracte, les parts han de signar un document de finalització que reculli l'estat de l'habitatge; si no se signa o no reflecteix desperfectes, es presumeix que es va lliurar en bon estat (art. 36.7). Només es pot retenir el necessari per cobrir obligacions incomplertes, com ara rendes o subministraments impagats o danys imputables al llogater, mai el desgast pel temps o l'ús normal. A Catalunya, l'arrendador ha de demanar a l'INCASÒL la devolució del dipòsit.
La devolució de la fiança és un dels conflictes més habituals entre propietaris i llogaters en acabar un arrendament. El llogater vol recuperar els seus diners com més aviat millor i el propietari vol assegurar-se que l'habitatge es lliura en bon estat. Conèixer els límits que posa la llei a les retencions i els terminis que hi ha ajuda a evitar disputes llargues.
La fiança en els contractes d'arrendament està regulada a l'article 36 de la Llei d'arrendaments urbans (LAU): en el lloguer d'habitatge és d'una mensualitat de renda. A Catalunya, a més, s'ha de dipositar a l'INCASÒL d'acord amb la Llei 13/1996. Des de l'àrea de dret immobiliari d'Assessoria Amela a Terrassa, t'expliquem com es liquida la fiança d'acord amb la llei.
El Termini Legal de Devolució (Article 36.4 de la LAU)
L'article 36.4 de la LAU no fixa un termini per retornar la fiança, però sí una conseqüència del retard:
- L'arrendador pot revisar l'habitatge, comprovar si queden rendes o subministraments pendents i calcular les deduccions abans de retornar el saldo.
- Si passa un mes des del lliurament de les claus sense que s'hagi retornat el saldo que correspon al llogater, aquest saldo comença a meritar l'interès legal del diner.
- Des del Reial decret llei 29/2026, vigent des del 8 d'octubre de 2026, en acabar el contracte les parts han de deixar constància per escrit de l'estat de l'habitatge en un document de finalització signat per totes dues. Si no se signa, o si no recull cap desperfecte, es presumeix, llevat de prova en contra, que l'habitatge es va lliurar en estat adequat de conservació (art. 36.7 LAU).
"Signar el document de finalització de l'arrendament és fonamental. Hi ha de constar l'estat en què es retorna l'habitatge i si queden quantitats pendents. Si no se signa o no recull desperfectes, la llei presumeix que l'habitatge es va lliurar en bon estat."
Quins desperfectes justifiquen la retenció de la fiança?
No qualsevol desperfecte permet descomptar diners de la fiança. La llei distingeix segons l'origen del deteriorament:
- Desgast pel temps o l'ús normal (no deduïble): el llogater ha de retornar l'habitatge tal com el va rebre, llevat del que s'hagi deteriorat pel temps o per causa inevitable (art. 1561 del Codi civil). Les reparacions necessàries per conservar l'habitatge en condicions d'habitabilitat corresponen a l'arrendador (art. 21.1 LAU). Compte: les petites reparacions que exigeix el desgast per l'ús ordinari durant el contracte són a càrrec del llogater (art. 21.4 LAU), llevat dels lloguers temporals, en què corresponen a l'arrendador (art. 21 bis LAU).
- Danys per mal ús o negligència (deduïbles): el llogater respon del deteriorament de l'habitatge llevat que provi que es va produir sense culpa seva, i també del causat per les persones de casa seva (arts. 1563 i 1564 CC). Per exemple, vidres trencats, portes colpejades, rajoles trencades o una brutícia que exigeixi una neteja professional.
- Rendes i subministraments pendents (deduïbles): la fiança serveix de garantia de les obligacions del llogater, de manera que es poden descomptar rendes impagades o factures de llum, aigua o gas que li corresponien i que continuen pendents.
La Càrrega de la Prova i el Dipòsit a l'INCASÒL
A Catalunya, l'arrendador ha de dipositar la fiança a l'Institut Català del Sòl (INCASÒL) en els dos mesos següents a la signatura del contracte i lliurar al llogater una còpia del justificant del dipòsit (arts. 3.1 i 5 de la Llei 13/1996). No dipositar-la és infracció greu (art. 8.2). En acabar el lloguer:
- L'arrendador ha de demanar la cancel·lació del dipòsit a l'INCASÒL en el termini de dos mesos des de l'extinció del contracte (art. 3.3 de la Llei 13/1996).
- El temps que trigui l'INCASÒL a retornar-li els diners no l'eximeix davant el llogater: el saldo que no s'hagi retornat en un mes des del lliurament de claus merita l'interès legal (art. 36.4 LAU).
- La prova dels danys: per retenir una quantitat, l'arrendador ha de poder acreditar el desperfecte i el seu cost, per exemple amb el document de finalització, fotografies i factures o pressupostos de reparació. Si el document de finalització no recull desperfectes, haurà de desvirtuar la presumpció de bon estat de l'art. 36.7 LAU.
| Concepte del Desperfecte | Permet Retenir la Fiança? | Fonament Legal |
|---|---|---|
| Factures pendents (Llum/Aigua) | Sí (fins a saldar els consums que corresponien al llogater) | Garantia de les obligacions del contracte (art. 36 LAU) |
| Persianes o vidres trencats | Sí, si es deuen a un mal ús | Responsabilitat per deteriorament (art. 1563 CC) |
| Fregaments de mobles a la paret | No, si són desgast normal | Deteriorament pel temps o l'ús normal (art. 1561 CC) |
| Manca de neteja a fons final | Sí, si l'habitatge es lliura molt brut | Obligació de retornar-lo com es va rebre (art. 1561 CC) |
- Fes un inventari fotogràfic en entrar: fotografia cada estança, els electrodomèstics i els desperfectes previs, i adjunta l'inventari signat al contracte.
- Reviseu junts l'habitatge en sortir: quedeu el dia del lliurament de claus per revisar-lo conjuntament.
- Signa el document de finalització: que hi consti el lliurament de claus, la lectura dels comptadors i l'estat de l'habitatge, amb els desperfectes que hi hagi (art. 36.7 LAU).
- Demana pressupostos com més aviat millor: si ets arrendador i detectes danys, aconsegueix pressupostos o factures aviat per justificar la retenció dins el mes de l'art. 36.4 LAU.
- Demana el justificant de l'INCASÒL: l'arrendador ha de lliurar al llogater una còpia del justificant del dipòsit de la fiança (art. 5 de la Llei 13/1996).
- Consulta un professional: un advocat especialista en arrendaments a Terrassa et pot ajudar a negociar una solució abans d'arribar a judici.
Conclusió: Transparència i rigor documental
La fiança no és una quantitat de la qual l'arrendador pugui disposar lliurement en acabar el contracte. Retornar el saldo dins el mes de l'art. 36.4 LAU per evitar interessos, signar el document de finalització i justificar qualsevol retenció amb factures, pressupostos i fotografies són les claus per evitar reclamacions judicials.
Si ets llogater i no et retornen la fiança sense justificació, o si ets propietari a Terrassa i necessites valorar si els desperfectes del teu habitatge permeten retenir-la, contacta amb l'àrea de dret immobiliari d'Assessoria Amela. Analitzarem el teu cas i t'assessorarem per liquidar la fiança d'acord amb la llei.
Necessites assessorament legal presencial a Terrassa? A Assessoria Amela valorem el teu cas de manera presencial a les nostres seus de Terrassa (Av. de Béjar, 45 i C/ Bartrina, 240). Contacta amb el nostre equip d'advocats d'arrendaments i dret immobiliari a Terrassa per defensar els teus drets amb totals garanties.
La successió hereditària a Catalunya requereix optimització fiscal i estricte compliment de terminis (6 mesos). Demana cita prèvia a la nostra seu de Terrassa.
Advocats d'herències a Terrassa →Preguntes Freqüents (FAQ)
Què passa si l'arrendador no em retorna la fiança en el termini d'un mes?
Segons l'article 36.4 de la LAU, el saldo de la fiança que s'hagi de retornar merita l'interès legal quan passa un mes des del lliurament de les claus sense que s'hagi retornat. El llogater el pot reclamar per burofax i, si no dona resultat, acudir als tribunals, després de l'intent previ de negociació que exigeix amb caràcter general la Llei orgànica 1/2025.
Es pot quedar l'arrendador la fiança per pintar el pis quan me'n vaig?
Per regla general, no. El llogater ha de retornar l'habitatge tal com el va rebre, llevat del que s'hagi deteriorat pel temps o per causa inevitable (art. 1561 del Codi civil), de manera que l'envelliment normal de la pintura o les petites marques d'ús no justifiquen descomptar la pintura completa. Sí que es pot descomptar la reparació de danys que vagin més enllà de l'ús normal o de canvis fets sense autorització, si s'acrediten.
Què passa amb el dipòsit de la fiança a l'INCASÒL?
A Catalunya, l'arrendador ha de dipositar la fiança a l'Institut Català del Sòl (INCASÒL) en els dos mesos següents a la signatura del contracte i lliurar al llogater una còpia del justificant (arts. 3.1 i 5 de la Llei 13/1996). En acabar el contracte, n'ha de demanar la cancel·lació en un termini de dos mesos (art. 3.3). Que l'INCASÒL trigui a retornar-li els diners no canvia la seva obligació davant el llogater ni la meritació d'interessos de l'article 36.4 de la LAU.
Serveix la fiança per pagar l'últim mes de lloguer?
No, llevat que l'arrendador ho accepti. La fiança serveix de garantia del compliment de les obligacions del llogater i es liquida quan acaba el contracte i es comprova l'estat de l'habitatge; el llogater no pot deixar de pagar l'última renda pel seu compte amb l'excusa de la fiança.