El contracte d'arres és un acord legal previ a la compravenda d'un immoble que fixa el compromís de les parts i les penalitzacions en cas d'incompliment. Segons el tipus d'arres (penitencials, confirmatòries o penals), fer-se enrere pot suposar la pèrdua de la quantitat lliurada, l'obligació de retornar-la doblada o fins i tot l'exigència del compliment forçós del contracte. A Catalunya, les arres penitencials s'han de pactar expressament: si el contracte no diu res, la llei les considera confirmatòries (art. 621-8 del Codi civil de Catalunya).
El contracte d'arres és un acord previ a la compravenda d'un habitatge mitjançant el qual comprador i venedor es comprometen a formalitzar l'operació. Hi ha diferents tipus d'arres (penitencials, confirmatòries i penals), i cadascun té conseqüències legals diferents si alguna de les parts es fa enrere. Identificar correctament el tipus d'arres és clau per saber si es perden els diners, se'n retorna el doble o es pot exigir el compliment del contracte.
Introducció
Signar un contracte d'arres sol ser un dels moments més tensos en una compravenda immobiliària. Es lliura una quantitat de diners important i, encara que molts ho veuen com una simple “reserva”, el cert és que el contracte d'arres té plens efectes legals.
El problema apareix quan una de les parts se'n penedeix, sorgeixen problemes amb el finançament o es descobreixen circumstàncies que no estaven previstes. En aquell moment, la pregunta és inevitable: què passa amb les arres?
A Assessoria Amela Advocats, des de Terrassa, revisem i redactem contractes d'arres per evitar conflictes posteriors. En aquesta guia t'expliquem quins tipus n'hi ha, què passa si una part incompleix i com protegir els teus interessos abans de signar.
Què és un contracte d'arres
El contracte d'arres és un acord privat previ a la compravenda mitjançant el qual:
El comprador lliura una quantitat de diners.
Totes dues parts es comprometen a signar la compravenda en un termini determinat.
No substitueix l'escriptura pública, però vincula legalment el comprador i el venedor.
Per a què serveixen les arres en una compravenda
Les arres compleixen diverses funcions:
Reservar l'immoble.
Assegurar la voluntat de compra i de venda.
Fixar terminis i condicions.
Establir conseqüències si algú incompleix.
Precisament per això, no totes les arres són iguals.
Tipus de contracte d'arres i les seves diferències
1. Arres penitencials
Són les més habituals en la pràctica immobiliària, però s'han de pactar expressament. A Catalunya, si el contracte no diu quin tipus d'arres són, la quantitat lliurada es considera arres confirmatòries, és a dir, senyal i pagament a compte del preu (art. 621-8 del Codi civil de Catalunya). A la resta d'Espanya es regulen a l'article 1454 del Codi civil.
Què permeten
El comprador pot desistir i perd les arres.
El venedor pot desistir i ha de retornar-ne el doble.
Aquest tipus d'arres permet “penedir-se”, pagant el preu pactat per fer-ho.
2. Arres confirmatòries
No permeten el desistiment lliure.
Conseqüències
Si una part incompleix, l'altra pot:
Exigir el compliment del contracte, o
Reclamar danys i perjudicis.
Aquí les arres actuen com a avançament del preu, no com a penalització automàtica.
3. Arres penals
Funcionen com una clàusula penal.
Què impliquen
L'incomplidor paga la penalització pactada.
A més, es pot exigir el compliment del contracte, si així es pacta.
Són menys freqüents, però molt rellevants jurídicament.
Taula comparativa dels tipus d'arres
| Tipus d'arres | Es pot desistir? | Conseqüència |
|---|---|---|
| Penitencials | Sí | Pèrdua o devolució doble |
| Confirmatòries | No | Compliment o indemnització |
| Penals | No | Penalització pactada |
Què passa si el comprador es fa enrere
Dependrà del tipus d'arres:
Arres penitencials: perd la quantitat lliurada.
Arres confirmatòries: pot ser demandat per incompliment.
Arres penals: ha de pagar la penalització pactada.
Per això és tan important saber quin tipus d'arres has signat abans de prendre cap decisió.
Què passa si el venedor es fa enrere
De nou, la clau és el tipus d'arres:
Penitencials: en retorna el doble.
Confirmatòries: es pot exigir la venda forçosa o una indemnització.
Penals: s'aplica la penalització prevista.
En determinats casos, fins i tot es pot reclamar judicialment la signatura de l'escriptura.
Si vols valorar les opcions legals en el teu cas concret, pots consultar un advocat civilista especialitzat a través del nostre formulari de cita prèvia presencial a Terrassa.
Problemes habituals en els contractes d'arres
No s'especifica el tipus d'arres.
Clàusules ambigües o contradictòries.
Manca d'un termini clar per escripturar.
No preveure què passa si no es concedeix la hipoteca.
Arres copiades de models genèrics d'internet.
Aquests errors generen litigis evitables.
Què cal fer abans de signar un contracte d'arres
1. Identificar clarament el tipus d'arres
S'ha d'indicar de manera expressa.
2. Revisar les condicions de finançament
És clau incloure clàusules de protecció si depens d'una hipoteca. A Catalunya, si el contracte preveu que part del preu es pagarà amb un préstec bancari, pots desistir i recuperar les arres si acredites documentalment, dins del termini pactat, que el banc t'ha denegat el finançament sense culpa teva, llevat que el contracte exclogui aquest dret (art. 621-49 CCCat). Fora de Catalunya, aquesta protecció només existeix si el contracte la inclou.
3. Fixar terminis realistes
Evita terminis impossibles.
4. Revisar les càrregues i la situació registral
Abans de lliurar diners.
Per evitar errors, és molt recomanable revisar el contracte amb un professional abans de signar-lo. Pots sol·licitar una revisió legal a través del nostre formulari de cita prèvia presencial a Terrassa.
Supòsits pràctics
Exemple 1: Comprador sense hipoteca concedida
Es van pactar arres penitencials i el contracte no esmentava que la compra depenia d'un préstec bancari.
Conseqüència: si el comprador no signa, pot perdre les arres. Si el contracte hagués previst el finançament, a Catalunya l'art. 621-49 CCCat li permetria desistir i recuperar-les acreditant a temps la negativa del banc.
Exemple 2: El venedor ven a un tercer
Arres penitencials.
Conseqüència: ha de retornar les arres doblades.
Exemple 3: Arres ambigües
No se n'especifica el tipus.
Conseqüència: risc de conflicte judicial sobre la seva naturalesa. A Catalunya, a falta de pacte exprés, es consideren confirmatòries.
Errors freqüents
Signar pensant que “si no passa res, no passa res”.
Creure que totes les arres funcionen igual.
Utilitzar models estàndard sense adaptar-los.
No assessorar-se abans de lliurar diners.
Llista de comprovació pràctica
S'indica clarament el tipus d'arres?
Es fixa un termini concret per a la compravenda?
Es regula què passa si no hi ha hipoteca?
Les penalitzacions estan clares?
Has revisat les càrregues i la situació legal de l'immoble?
Preguntes freqüents (FAQ)
1. Puc recuperar les arres si no em concedeixen la hipoteca?
A Catalunya, sí, si el contracte preveu que la compra es finança amb un préstec bancari, acredites la negativa del banc dins del termini pactat, no es deu a la teva negligència i el contracte no exclou aquest dret (art. 621-49 CCCat). A la resta d'Espanya, només si el contracte ho preveu expressament.
2. Quin tipus d'arres són més habituals?
En la pràctica, les penitencials, però s'han de pactar expressament: a Catalunya, si no es diu res, són confirmatòries.
3. És obligatori signar arres abans de la compravenda?
No, però és molt habitual.
4. Les arres substitueixen l'escriptura?
No, només la preparen.
5. Puc exigir la venda si el venedor se'n penedeix?
Depèn del tipus d'arres.
6. Necessito advocat per signar arres?
No és obligatori, però és molt recomanable.
El contracte d'arres et pot protegir o et pot fer perdre molts diners, segons com estigui redactat. Abans de signar o si ja ha sorgit un conflicte, convé actuar amb criteri legal. A Assessoria Amela Advocats, a Terrassa, revisem contractes d'arres, negociem clàusules i defensem els teus drets en conflictes de compravenda. Pots sol·licitar assessorament legal a través del nostre formulari de cita prèvia presencial a Terrassa.
Necessites assessorament legal presencial a Terrassa? A Assessoria Amela valorem el teu cas de manera presencial a les nostres seus de Terrassa (Av. de Béjar, 45 i C/ Bartrina, 240). Contacta amb el nostre equip d'advocats civilistes i immobiliaris a Terrassa per defensar els teus drets amb totals garanties.
Fonts i referències
Codi civil, article 1454
Codi civil de Catalunya, articles 621-8 i 621-49
Jurisprudència del Tribunal Suprem sobre arres
Doctrina registral i immobiliària
La successió hereditària a Catalunya requereix optimització fiscal i estricte compliment de terminis (6 mesos). Demana cita prèvia a la nostra seu de Terrassa.
Advocats d'herències a Terrassa →Preguntes Freqüents (FAQ)
Quina diferència hi ha entre arres penitencials, confirmatòries i penals en el dret català?
D'acord amb l'article 621-8 del Codi civil de Catalunya, el lliurament de diners pel comprador s'entén fet com a arres confirmatòries (en senyal de conclusió del contracte i a compte del preu). Les arres penitencials s'han de pactar expressament: permeten al comprador desistir perdent-les i al venedor desistir retornant-les doblades. Les arres penals no tenen una regulació pròpia: són una penalització que les parts pacten per al cas d'incompliment.
Què passa amb les arres si el comprador no aconsegueix la hipoteca bancària a Catalunya?
Si el contracte preveu que tot o part del preu es finançarà amb un préstec d'una entitat de crèdit, l'article 621-49 del Codi civil de Catalunya permet al comprador, llevat de pacte en contra, desistir i recuperar el que ha lliurat, incloses les arres penitencials, sempre que justifiqui documentalment, dins del termini pactat, la negativa del banc i que la denegació no derivi de la seva negligència. Si el contracte no esmenta el finançament, aquest dret no s'aplica.
Quin termini se sol fixar en un contracte d'arres per a la signatura a la notaria?
La llei no fixa un termini general: el pacten les parts. Convé deixar marge per tramitar la hipoteca, demanar una nota simple actualitzada, el certificat d'eficiència energètica i la cèdula d'habitabilitat, i preparar l'escriptura. A Catalunya, si les arres penitencials es dipositen davant de notari per fer-les constar al Registre de la Propietat, el termini pactat no pot superar els sis mesos (art. 621-8.3 CCCat).