El desnonament per impagament de lloguer es tramita com a judici verbal (art. 250.1.1r LEC); a Terrassa, davant la secció civil del Tribunal d'Instància (Rambla de Pare Alegre, 112). En una sola demanda pots demanar la recuperació de l'habitatge i les rendes i quantitats degudes. Si abans de demandar requereixes de pagament el llogater de manera fefaent amb almenys 30 dies d'antelació i no paga, no podrà enervar el desnonament pagant durant el procés (art. 22.4 LEC). Des del 8 d'octubre de 2026, si el llogater és vulnerable, l'Administració pot haver de pagar el deute i el procediment es pot suspendre.
L'arrendament d'un habitatge o d'un local hauria de ser una relació estable i previsible per al propietari. Tanmateix, quan l'arrendatari es retarda de manera continuada o deixa de pagar, la situació econòmica de l'arrendador es deteriora amb rapidesa. En aquests casos és freqüent que la desesperació porti a cometre errors que retarden la recuperació de l'immoble.
Davant la temptació de pressionar al marge de la llei, la Llei d'enjudiciament civil regula una via específica: el judici verbal de desnonament per impagament de lloguer, en què es pot acumular la reclamació de les rendes. A Assessoria Amela Advocats, el nostre equip de serveis jurídics immobiliaris a Terrassa t'acompanya en cada fase, des del requeriment extrajudicial fins a la demanda, perquè recuperis la possessió del teu habitatge d'acord amb la llei.
La prohibició de les vies de fet: coaccions de l'arrendador
El primer que ha de saber qualsevol propietari amb mensualitats impagades és que no es pot prendre la justícia pel seu compte. Tallar l'aigua, la llum o el gas, entrar a l'habitatge sense permís del llogater o canviar el bombí de la porta no accelera el lliurament de les claus i pot constituir un delicte de coaccions (art. 172.1 del Codi penal), la pena del qual s'imposa en la meitat superior quan la coacció pretén impedir el gaudi legítim de l'habitatge. Entrar a l'habitatge del llogater sense el seu consentiment pot ser, a més, un delicte de violació de domicili.
Si el llogater denuncia aquests fets, el propietari pot acabar en un procediment penal amb risc de condemna i d'antecedents penals, i la situació es complica també en la via civil. La via judicial és l'únic mecanisme legítim i segur per recuperar l'habitatge.
El pas previ determinant: el burofax de requeriment fefaent
La llei permet presentar la demanda des de la primera renda vençuda i impagada. Tot i així, convé enviar abans un requeriment formal de pagament per un mitjà fefaent, com ara un burofax amb certificació de text i justificant de recepció.
Aquest requeriment compleix diverses funcions pràctiques:
1. Impedir l'enervació ordinària del desnonament
La llei permet a l'arrendatari aturar el desnonament si, dins el termini de deu dies del requeriment judicial, paga o consigna tot el que es reclama i el que degui en aquell moment (l'enervació). Aquesta possibilitat no existeix si ja havia enervat en una ocasió anterior, ni quan el propietari l'ha requerit de pagament per un mitjà fefaent amb almenys trenta dies d'antelació a la presentació de la demanda i el pagament no s'ha produït en presentar-la (art. 22.4 LEC). En aquest cas, encara que pagui després, el jutge pot declarar el desnonament. Tingues en compte que, des del Reial decret llei 29/2026, hi ha una enervació extraordinària a càrrec de l'Administració per a llogaters vulnerables que procedeix encara que s'hagi enviat aquest requeriment (art. 22.6 LEC).
2. Fixar la quantia i constituir en mora
El burofax detalla les mensualitats degudes i les quantitats assimilades pactades al contracte (subministraments, despeses de comunitat repercutides, etc.) i constitueix en mora el deutor, de manera que des de llavors es poden reclamar els interessos que corresponguin.
3. Costes processals
Si el desnonament acaba sense oposició, el decret imposa les costes al demandat (art. 438.5 LEC). I si el llogater es conforma amb la demanda (aquiescència), haver-lo requerit de pagament de manera fefaent abans de demandar permet apreciar mala fe als efectes de la condemna en costes (art. 395 LEC).
4. Complir el requisit de negociació prèvia
Des del 3 d'abril de 2025, la Llei orgànica 1/2025 exigeix, amb caràcter general, haver intentat abans de demandar algun mitjà adequat de solució de controvèrsies, com ara una negociació directa entre les parts o els seus advocats (art. 5). La sol·licitud o proposta de negociació ha de constar documentalment i, si l'altra part no respon en trenta dies naturals des que la rep, s'entén acabat l'intent sense acord (art. 10). Convé preparar el requeriment perquè compleixi també aquesta funció.
Estructura del procediment de desnonament a Terrassa
Si l'habitatge és a Terrassa, la demanda es presenta davant la secció civil del Tribunal d'Instància de Terrassa (abans, jutjats de primera instància), a la Rambla de Pare Alegre, 112. El procediment segueix aquestes etapes:
Fase 1: Demanda amb acumulació d'accions
Amb advocat i procurador, es presenta la demanda de judici verbal exercint alhora l'acció de desnonament per falta de pagament i la reclamació de les rendes i quantitats degudes, incloses les que es meritin fins al lliurament de la possessió. La demanda ha d'indicar, entre altres coses, les circumstàncies que permeten o no l'enervació (art. 439.3 LEC), si l'habitatge és l'habitatge habitual del llogater i si el demandant és gran tenidor (art. 439.6 LEC).
Fase 2: Admissió i requeriment judicial per deu dies
El lletrat de l'Administració de justícia admet la demanda i requereix el llogater perquè, en el termini de deu dies, desallotgi, pagui (o enervi, si pot) o s'oposi (art. 438.5 LEC). En el mateix requeriment es fixen la data de la vista, per si hi ha oposició, i el dia i l'hora exactes del llançament, per si no n'hi ha. El llogater té tres dies des del requeriment per demanar assistència jurídica gratuïta.
- Desallotjar i lliurar la possessió: si el llogater lliura l'habitatge sense oposar-se ni pagar, es dicta un decret que posa fi al desnonament i el propietari pot demanar l'execució per les quantitats reclamades amb una simple sol·licitud.
- Oposar-se a la demanda: en el desnonament per falta de pagament, el llogater només pot al·legar i provar el pagament o les circumstàncies relatives a la procedència de l'enervació (art. 444.1 LEC). En aquest cas se celebra la vista.
- No fer res: si deixa passar els deu dies sense pagar ni oposar-se, es dicta un decret que dona per acabat el judici i es procedeix al llançament en la data fixada, sense més tràmits (arts. 438.5 i 549.3 LEC).
Fase 3: Vulnerabilitat i possible suspensió
Quan l'habitatge és l'habitatge habitual del llogater, el tribunal l'informa de la possibilitat d'acudir als serveis socials i comunica d'ofici el procediment a les administracions competents, que han d'informar en un màxim de deu dies si aprecien vulnerabilitat. A la vista d'aquest informe, el tribunal pot suspendre el procés un màxim de dos mesos si el demandant és persona física o quatre si és persona jurídica (art. 441.5 i 6 LEC).
A més, el Reial decret llei 29/2026, de 6 d'octubre, vigent des del 8 d'octubre de 2026, hi ha afegit dues mesures:
- Enervació extraordinària: si s'acredita que el llogater és econòmicament vulnerable i l'Administració no li ofereix una alternativa habitacional adequada, aquesta queda obligada a pagar o consignar el deute en un termini màxim de dos mesos, durant el qual el procediment queda suspès; si no ho fa, se subroga en el deute i no hi ha llançament (art. 22.6 LEC).
- Suspensió fins al 31 de desembre de 2030: quan el llogater és vulnerable i no té alternativa habitacional, el tribunal pot suspendre el procés, amb revisió cada dotze mesos i un màxim de tres anys, i l'Administració assumeix una compensació al propietari (art. 2 del Reial decret llei 29/2026). No procedeix, per exemple, quan el demandant és una persona física titular de dos habitatges o menys.
A Catalunya, a més, els grans tenidors i determinades persones jurídiques han d'oferir un lloguer social abans de demandar per impagament si el llogater es troba en situació de risc d'exclusió residencial (art. 5.2 de la Llei 24/2015).
Fase 4: La diligència de llançament i la recuperació de l'habitatge
El dia i l'hora assenyalats, la comissió judicial va a l'habitatge amb el procurador del propietari i, normalment, un manyà. Si els ocupants no l'abandonen voluntàriament, es pot requerir l'auxili de la força pública. Es canvia el pany, s'aixeca acta del lliurament de la possessió i es pot deixar constància de l'estat de l'immoble per reclamar després els danys que hi hagi.
Terminis legals en el desnonament per impagament
Desconfia de qui promet recuperar un habitatge en pocs dies. La durada real depèn de cada tribunal i de cada cas, però la llei fixa aquests terminis:
| Etapa | Termini legal | Actuació principal |
|---|---|---|
| Requeriment extrajudicial | Almenys 30 dies abans de la demanda | Burofax de requeriment de pagament (art. 22.4 LEC) |
| Requeriment judicial | 10 dies | Pagar, desallotjar o oposar-s'hi (art. 438.5 LEC) |
| Informe dels serveis socials | Màxim 10 dies; suspensió de fins a 2 o 4 mesos | Valoració de la vulnerabilitat (art. 441.5 i 6 LEC) |
| Enervació extraordinària | Màxim 2 mesos | Pagament o consignació per l'Administració si hi ha vulnerabilitat (art. 22.6 LEC) |
| Llançament | Data fixada en el requeriment | Desallotjament i lliurament de la possessió (arts. 438.5 i 549.3 LEC) |
Complir des del primer escrit els requisits d'admissió (negociació prèvia, dades sobre habitatge habitual i gran tenidor, circumstàncies de l'enervació) evita retards per defectes de forma.
Assistència lletrada en arrendaments urbans
En un desnonament convé combinar la pràctica processal amb l'assessorament contractual preventiu en dret civil patrimonial i contractes a Terrassa. Un contracte ben redactat, amb garanties dins els límits legals, i una reacció ràpida davant el primer impagament són la millor protecció per a l'arrendador.
A Assessoria Amela Advocats, despatx col·legiat a l'ICATER i dirigit per Mª Trinidad Amela, analitzem els expedients d'arrendament a les nostres seus de l'Avinguda de Béjar, 45 i del Carrer de Bartrina, 240 (Terrassa). Si pateixes l'impagament de rendes en un habitatge o local de Terrassa i necessites recuperar la possessió d'acord amb la llei, pots concertar una valoració a través de la nostra pàgina de contacte d'advocats a Terrassa: analitzarem la viabilitat del teu cas i t'explicarem amb claredat els passos i els terminis.
La successió hereditària a Catalunya requereix optimització fiscal i estricte compliment de terminis (6 mesos). Demana cita prèvia a la nostra seu de Terrassa.
Advocats d'herències a Terrassa →Preguntes Freqüents (FAQ)
Quant triga materialment un desnonament per impagament a Terrassa?
No hi ha un termini fix: depèn de la càrrega de treball del tribunal, de si es localitza el llogater, de si s'hi oposa o demana advocat d'ofici i de si s'acredita una situació de vulnerabilitat. La llei sí que fixa alguns terminis: 10 dies perquè el llogater pagui, desallotgi o s'oposi des del requeriment judicial (art. 438.5 LEC) i una possible suspensió de fins a dos mesos, o quatre si el demandant és persona jurídica, perquè els serveis socials actuïn (art. 441.6 LEC). Des del 8 d'octubre de 2026 hi ha, a més, noves suspensions per vulnerabilitat (Reial decret llei 29/2026).
Pot l'arrendador tallar els subministraments o canviar el pany si el llogater no paga?
No. Tallar la llum, l'aigua o el gas o canviar el pany sense ordre judicial pot constituir un delicte de coaccions, castigat amb presó de sis mesos a tres anys o multa de 12 a 24 mesos, amb la pena en la meitat superior quan es tracta d'impedir el gaudi legítim de l'habitatge (art. 172.1 del Codi penal). A més de la responsabilitat penal, complica la recuperació de l'habitatge per la via civil.
En què consisteix l'enervació del desnonament i com es pot evitar?
L'enervació permet al llogater aturar el desnonament pagant, dins el termini de 10 dies del requeriment judicial, tot el que es reclama i el que degui en aquell moment (arts. 22.4 i 438.5 LEC). No és possible si ja havia enervat abans o si el propietari l'ha requerit de pagament de manera fefaent amb almenys 30 dies d'antelació a la demanda i no ha pagat. Des del Reial decret llei 29/2026 hi ha, a més, una enervació extraordinària a càrrec de l'Administració quan el llogater és vulnerable, que procedeix encara que s'hagi enviat aquest requeriment (art. 22.6 LEC).