El desahucio por impago de alquiler se tramita como juicio verbal (art. 250.1.1.º LEC); en Terrassa, ante la sección civil del Tribunal de Instancia (Rambla de Pare Alegre, 112). En una sola demanda puedes pedir la recuperación de la vivienda y las rentas y cantidades debidas. Si antes de demandar requieres de pago al inquilino de forma fehaciente con al menos 30 días de antelación y no paga, no podrá enervar el desahucio pagando durante el proceso (art. 22.4 LEC). Desde el 8 de octubre de 2026, si el inquilino es vulnerable, la Administración puede tener que pagar la deuda y el procedimiento puede suspenderse.
El arrendamiento de una vivienda o un local debería ser una relación estable y previsible para el propietario. Sin embargo, cuando el arrendatario se retrasa de forma continuada o deja de pagar, la situación económica del arrendador se deteriora con rapidez. En estos casos es frecuente que la desesperación lleve a cometer errores que retrasan la recuperación del inmueble.
Frente a la tentación de presionar al margen de la ley, la Ley de Enjuiciamiento Civil regula un cauce específico: el juicio verbal de desahucio por impago de alquiler, en el que puede acumularse la reclamación de las rentas. En Asesoría Amela Abogados, nuestro equipo de servicios jurídicos inmobiliarios en Terrassa te acompaña en cada fase, desde el requerimiento extrajudicial hasta la demanda, para que recuperes la posesión de tu vivienda conforme a la ley.
La prohibición de las vías de hecho: coacciones del arrendador
Lo primero que debe saber cualquier propietario con mensualidades impagadas es que no puede tomarse la justicia por su mano. Cortar el agua, la luz o el gas, entrar en la vivienda sin permiso del inquilino o cambiar el bombín de la puerta no acelera la entrega de las llaves y puede constituir un delito de coacciones (art. 172.1 del Código Penal), cuya pena se impone en su mitad superior cuando la coacción busca impedir el legítimo disfrute de la vivienda. Entrar en la vivienda del inquilino sin su consentimiento puede ser, además, un delito de allanamiento de morada.
Si el inquilino denuncia estos hechos, el propietario puede acabar en un procedimiento penal con riesgo de condena y de antecedentes penales, y la situación se complica también en la vía civil. La vía judicial es el único mecanismo legítimo y seguro para recuperar la vivienda.
El paso previo determinante: el burofax de requerimiento fehaciente
La ley permite presentar la demanda desde la primera renta vencida e impagada. Aun así, conviene enviar antes un requerimiento formal de pago por un medio fehaciente, como un burofax con certificación de texto y acuse de recibo.
Este requerimiento cumple varias funciones prácticas:
1. Impedir la enervación ordinaria del desahucio
La ley permite al arrendatario detener el desahucio si, dentro del plazo de diez días del requerimiento judicial, paga o consigna todo lo reclamado y lo que deba en ese momento (la enervación). Esta posibilidad no existe si ya enervó en una ocasión anterior, ni cuando el propietario le ha requerido de pago por un medio fehaciente con al menos treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se ha producido al presentarla (art. 22.4 LEC). En ese caso, aunque pague después, el juez puede declarar el desahucio. Ten en cuenta que, desde el Real Decreto-ley 29/2026, existe una enervación extraordinaria a cargo de la Administración para inquilinos vulnerables que procede aunque se haya enviado este requerimiento (art. 22.6 LEC).
2. Fijar la cuantía y constituir en mora
El burofax detalla las mensualidades adeudadas y las cantidades asimiladas pactadas en el contrato (suministros, gastos de comunidad repercutidos, etc.) y constituye en mora al deudor, de modo que desde entonces pueden reclamarse los intereses que correspondan.
3. Costas procesales
Si el desahucio termina sin oposición, el decreto impone las costas al demandado (art. 438.5 LEC). Y si el inquilino se allana a la demanda, haberle requerido de pago de forma fehaciente antes de demandar permite apreciar mala fe a efectos de la condena en costas (art. 395 LEC).
4. Cumplir el requisito de negociación previa
Desde el 3 de abril de 2025, la Ley Orgánica 1/2025 exige, con carácter general, haber intentado antes de demandar algún medio adecuado de solución de controversias, como una negociación directa entre las partes o sus abogados (art. 5). La solicitud o propuesta de negociación debe constar documentalmente y, si la otra parte no responde en treinta días naturales desde que la recibe, se entiende terminado el intento sin acuerdo (art. 10). Conviene preparar el requerimiento para que cumpla también esta función.
Estructura del procedimiento de desahucio en Terrassa
Si la vivienda está en Terrassa, la demanda se presenta ante la sección civil del Tribunal de Instancia de Terrassa (antes, Juzgados de Primera Instancia), en la Rambla de Pare Alegre, 112. El procedimiento sigue estas etapas:
Fase 1: Demanda con acumulación de acciones
Con abogado y procurador, se presenta la demanda de juicio verbal ejercitando a la vez la acción de desahucio por falta de pago y la reclamación de las rentas y cantidades debidas, incluidas las que se devenguen hasta la entrega de la posesión. La demanda debe indicar, entre otras cosas, las circunstancias que permiten o no la enervación (art. 439.3 LEC), si la vivienda es la vivienda habitual del inquilino y si el demandante es gran tenedor (art. 439.6 LEC).
Fase 2: Admisión y requerimiento judicial por diez días
El letrado de la Administración de Justicia admite la demanda y requiere al inquilino para que, en el plazo de diez días, desaloje, pague (o enerve, si puede) o se oponga (art. 438.5 LEC). En el mismo requerimiento se fijan la fecha de la vista, por si hay oposición, y el día y la hora exactos del lanzamiento, por si no la hay. El inquilino tiene tres días desde el requerimiento para pedir asistencia jurídica gratuita.
- Desalojar y entregar la posesión: si el inquilino entrega la vivienda sin oponerse ni pagar, se dicta decreto que pone fin al desahucio y el propietario puede pedir la ejecución por las cantidades reclamadas con una simple solicitud.
- Oponerse a la demanda: en el desahucio por falta de pago, el inquilino solo puede alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación (art. 444.1 LEC). En ese caso se celebra la vista.
- No hacer nada: si deja pasar los diez días sin pagar ni oponerse, se dicta decreto que da por terminado el juicio y se procede al lanzamiento en la fecha fijada, sin más trámites (arts. 438.5 y 549.3 LEC).
Fase 3: Vulnerabilidad y posible suspensión
Cuando la vivienda es la vivienda habitual del inquilino, el tribunal le informa de la posibilidad de acudir a los servicios sociales y comunica de oficio el procedimiento a las administraciones competentes, que deben informar en un máximo de diez días si aprecian vulnerabilidad. A la vista de ese informe, el tribunal puede suspender el proceso un máximo de dos meses si el demandante es persona física o cuatro si es persona jurídica (art. 441.5 y 6 LEC).
Además, el Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, en vigor desde el 8 de octubre de 2026, ha añadido dos medidas:
- Enervación extraordinaria: si se acredita que el inquilino es económicamente vulnerable y la Administración no le ofrece una alternativa habitacional adecuada, esta queda obligada a pagar o consignar la deuda en un plazo máximo de dos meses, durante el cual el procedimiento queda suspendido; si no lo hace, se subroga en la deuda y no hay lanzamiento (art. 22.6 LEC).
- Suspensión hasta el 31 de diciembre de 2030: cuando el inquilino es vulnerable y no tiene alternativa habitacional, el tribunal puede suspender el proceso, con revisión cada doce meses y un máximo de tres años, y la Administración asume una compensación al propietario (art. 2 del Real Decreto-ley 29/2026). No procede, por ejemplo, cuando el demandante es una persona física titular de dos o menos viviendas.
En Cataluña, además, los grandes tenedores y determinadas personas jurídicas deben ofrecer un alquiler social antes de demandar por impago si el inquilino está en situación de riesgo de exclusión residencial (art. 5.2 de la Ley 24/2015).
Fase 4: La diligencia de lanzamiento y la recuperación de la vivienda
El día y la hora señalados, la comisión judicial acude a la vivienda con el procurador del propietario y, normalmente, un cerrajero. Si los ocupantes no la abandonan voluntariamente, puede requerirse el auxilio de la fuerza pública. Se cambia la cerradura, se levanta acta de la entrega de la posesión y puede dejarse constancia del estado del inmueble para reclamar después los daños que haya.
Plazos legales en el desahucio por impago
Desconfía de quien promete recuperar una vivienda en pocos días. La duración real depende de cada tribunal y de cada caso, pero la ley fija estos plazos:
| Etapa | Plazo legal | Actuación principal |
|---|---|---|
| Requerimiento extrajudicial | Al menos 30 días antes de la demanda | Burofax de requerimiento de pago (art. 22.4 LEC) |
| Requerimiento judicial | 10 días | Pagar, desalojar u oponerse (art. 438.5 LEC) |
| Informe de servicios sociales | Máximo 10 días; suspensión de hasta 2 o 4 meses | Valoración de la vulnerabilidad (art. 441.5 y 6 LEC) |
| Enervación extraordinaria | Máximo 2 meses | Pago o consignación por la Administración si hay vulnerabilidad (art. 22.6 LEC) |
| Lanzamiento | Fecha fijada en el requerimiento | Desalojo y entrega de la posesión (arts. 438.5 y 549.3 LEC) |
Cumplir desde el primer escrito los requisitos de admisión (negociación previa, datos sobre vivienda habitual y gran tenedor, circunstancias de la enervación) evita retrasos por defectos de forma.
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En un desahucio conviene combinar la práctica procesal con el asesoramiento contractual preventivo en derecho civil patrimonial y contratos en Terrassa. Un contrato bien redactado, con garantías dentro de los límites legales, y una reacción rápida ante el primer impago son la mejor protección para el arrendador.
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Abogados de herencias en Terrassa →Preguntas Frecuentes (FAQ)
¿Cuánto tarda materialmente un desahucio por impago en Terrassa?
No hay un plazo fijo: depende de la carga de trabajo del tribunal, de si se localiza al inquilino, de si se opone o pide abogado de oficio y de si se acredita una situación de vulnerabilidad. La ley sí fija algunos plazos: 10 días para que el inquilino pague, desaloje o se oponga desde el requerimiento judicial (art. 438.5 LEC) y una posible suspensión de hasta dos meses, o cuatro si el demandante es persona jurídica, para que los servicios sociales actúen (art. 441.6 LEC). Desde el 8 de octubre de 2026 existen además nuevas suspensiones por vulnerabilidad (Real Decreto-ley 29/2026).
¿Puede el arrendador cortar los suministros o cambiar la cerradura si el inquilino no paga?
No. Cortar la luz, el agua o el gas o cambiar la cerradura sin orden judicial puede constituir un delito de coacciones, castigado con prisión de seis meses a tres años o multa de 12 a 24 meses, con la pena en su mitad superior cuando se trata de impedir el legítimo disfrute de la vivienda (art. 172.1 del Código Penal). Además de la responsabilidad penal, complica la recuperación de la vivienda por la vía civil.
¿En qué consiste la enervación del desahucio y cómo puede evitarse?
La enervación permite al inquilino detener el desahucio pagando, dentro del plazo de 10 días del requerimiento judicial, todo lo reclamado y lo que deba en ese momento (arts. 22.4 y 438.5 LEC). No cabe si ya enervó antes o si el propietario le requirió de pago de forma fehaciente con al menos 30 días de antelación a la demanda y no pagó. Desde el Real Decreto-ley 29/2026 existe además una enervación extraordinaria a cargo de la Administración cuando el inquilino es vulnerable, que procede aunque se haya enviado ese requerimiento (art. 22.6 LEC).