La LAU no fija un plazo para devolver la fianza, pero si pasa un mes desde la entrega de llaves sin devolver el saldo, este devenga el interés legal (art. 36.4). Al acabar el contrato, las partes deben firmar un documento de finalización que recoja el estado de la vivienda; si no se firma o no refleja desperfectos, se presume que se entregó en buen estado (art. 36.7). Solo se puede retener lo necesario para cubrir obligaciones incumplidas, como rentas o suministros impagados o daños imputables al inquilino, nunca el desgaste por el tiempo o el uso normal. En Cataluña, el arrendador debe pedir al INCASÒL la devolución del depósito.
La devolución de la fianza es uno de los conflictos más habituales entre propietarios e inquilinos al terminar un arrendamiento. El inquilino quiere recuperar su dinero cuanto antes y el propietario quiere asegurarse de que la vivienda se entrega en buen estado. Conocer los límites que pone la ley a las retenciones y los plazos que existen ayuda a evitar disputas largas.
La fianza en los contratos de arrendamiento está regulada en el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU): en el alquiler de vivienda es de una mensualidad de renta. En Cataluña, además, debe depositarse en el INCASÒL conforme a la Ley 13/1996. Desde el área de derecho inmobiliario de Asesoría Amela en Terrassa, te explicamos cómo se liquida la fianza conforme a la ley.
El Plazo Legal de Devolución (Artículo 36.4 de la LAU)
El artículo 36.4 de la LAU no fija un plazo para devolver la fianza, pero sí una consecuencia del retraso:
- El arrendador puede revisar la vivienda, comprobar si quedan rentas o suministros pendientes y calcular las deducciones antes de devolver el saldo.
- Si pasa un mes desde la entrega de las llaves sin que se haya devuelto el saldo que corresponde al inquilino, ese saldo empieza a devengar el interés legal del dinero.
- Desde el Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre de 2026, al terminar el contrato las partes deben dejar constancia por escrito del estado de la vivienda en un documento de finalización firmado por ambas. Si no se firma, o si no recoge ningún desperfecto, se presume, salvo prueba en contrario, que la vivienda se entregó en estado adecuado de conservación (art. 36.7 LAU).
"Firmar el documento de finalización del arrendamiento es fundamental. En él debe constar el estado en que se devuelve la vivienda y si quedan cantidades pendientes. Si no se firma o no recoge desperfectos, la ley presume que la vivienda se entregó en buen estado."
¿Qué desperfectos justifican la retención de la fianza?
No cualquier desperfecto permite descontar dinero de la fianza. La ley distingue según el origen del deterioro:
- Desgaste por el tiempo o el uso normal (no deducible): el inquilino debe devolver la vivienda tal como la recibió, salvo lo que se haya deteriorado por el tiempo o por causa inevitable (art. 1561 del Código Civil). Las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad corresponden al arrendador (art. 21.1 LAU). Ojo: las pequeñas reparaciones que exige el desgaste por el uso ordinario durante el contrato son a cargo del inquilino (art. 21.4 LAU), salvo en los alquileres temporales, en los que corresponden al arrendador (art. 21 bis LAU).
- Daños por mal uso o negligencia (deducibles): el inquilino responde del deterioro de la vivienda salvo que pruebe que se produjo sin culpa suya, y también del causado por las personas de su casa (arts. 1563 y 1564 CC). Por ejemplo, cristales rotos, puertas golpeadas, baldosas rotas o una suciedad que exija una limpieza profesional.
- Rentas y suministros pendientes (deducibles): la fianza sirve de garantía de las obligaciones del inquilino, así que pueden descontarse rentas impagadas o facturas de luz, agua o gas que le correspondían y que siguen pendientes.
La Carga de la Prueba y el Depósito en el INCASÒL
En Cataluña, el arrendador debe depositar la fianza en el Institut Català del Sòl (INCASÒL) en los dos meses siguientes a la firma del contrato y entregar al inquilino una copia del justificante del depósito (arts. 3.1 y 5 de la Ley 13/1996). No depositarla es infracción grave (art. 8.2). Al acabar el alquiler:
- El arrendador debe pedir la cancelación del depósito al INCASÒL en el plazo de dos meses desde la extinción del contrato (art. 3.3 de la Ley 13/1996).
- El tiempo que tarde el INCASÒL en devolverle el dinero no le exime frente al inquilino: el saldo que no se haya devuelto en un mes desde la entrega de llaves devenga el interés legal (art. 36.4 LAU).
- La prueba de los daños: para retener una cantidad, el arrendador debe poder acreditar el desperfecto y su coste, por ejemplo con el documento de finalización, fotografías y facturas o presupuestos de reparación. Si el documento de finalización no recoge desperfectos, tendrá que desvirtuar la presunción de buen estado del art. 36.7 LAU.
| Concepto del Desperfecto | ¿Permite Retener la Fianza? | Fundamento Legal |
|---|---|---|
| Facturas pendientes (Luz/Agua) | Sí (hasta saldar los consumos que correspondían al inquilino) | Garantía de las obligaciones del contrato (art. 36 LAU) |
| Persianas o cristales rotos | Sí, si se deben a un mal uso | Responsabilidad por deterioro (art. 1563 CC) |
| Roces de muebles en la pared | No, si son desgaste normal | Deterioro por el tiempo o el uso normal (art. 1561 CC) |
| Falta de limpieza profunda final | Sí, si la vivienda se entrega muy sucia | Obligación de devolver como se recibió (art. 1561 CC) |
- Haz un inventario fotográfico al entrar: fotografía cada estancia, los electrodomésticos y los desperfectos previos, y adjunta el inventario firmado al contrato.
- Revisad juntos la vivienda al salir: quedad el día de la entrega de llaves para revisarla conjuntamente.
- Firma el documento de finalización: que conste la entrega de llaves, la lectura de los contadores y el estado de la vivienda, con los desperfectos que haya (art. 36.7 LAU).
- Pide presupuestos cuanto antes: si eres arrendador y detectas daños, consigue presupuestos o facturas pronto para justificar la retención dentro del mes del art. 36.4 LAU.
- Pide el justificante del INCASÒL: el arrendador debe entregar al inquilino una copia del justificante del depósito de la fianza (art. 5 de la Ley 13/1996).
- Consulta a un profesional: un abogado especialista en arrendamientos en Terrassa puede ayudarte a negociar una solución antes de llegar a juicio.
Conclusión: Transparencia y rigor documental
La fianza no es un dinero del que el arrendador pueda disponer libremente al acabar el contrato. Devolver el saldo dentro del mes del art. 36.4 LAU para evitar intereses, firmar el documento de finalización y justificar cualquier retención con facturas, presupuestos y fotografías son las claves para evitar reclamaciones judiciales.
Si eres inquilino y no te devuelven la fianza sin justificación, o si eres propietario en Terrassa y necesitas valorar si los desperfectos de tu vivienda permiten retenerla, contacta con el área de derecho inmobiliario de Asesoría Amela. Analizaremos tu caso y te asesoraremos para liquidar la fianza conforme a la ley.
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¿Qué pasa si el arrendador no me devuelve la fianza en el plazo de un mes?
Según el artículo 36.4 de la LAU, el saldo de la fianza que deba devolverse devenga el interés legal cuando pasa un mes desde la entrega de las llaves sin que se haya devuelto. El inquilino puede reclamarlo por burofax y, si no da resultado, acudir a los tribunales, tras el intento previo de negociación que exige con carácter general la Ley Orgánica 1/2025.
¿Puede el arrendador quedarse con la fianza por pintar el piso al irme?
Por regla general, no. El inquilino debe devolver la vivienda tal como la recibió, salvo lo que se haya deteriorado por el tiempo o por causa inevitable (art. 1561 del Código Civil), así que el envejecimiento normal de la pintura o las pequeñas marcas de uso no justifican descontar la pintura completa. Sí puede descontarse la reparación de daños que vayan más allá del uso normal o de cambios hechos sin autorización, si se acreditan.
¿Qué ocurre con el depósito de la fianza en el INCASÒL?
En Cataluña, el arrendador debe depositar la fianza en el Institut Català del Sòl (INCASÒL) en los dos meses siguientes a la firma del contrato y entregar al inquilino una copia del justificante (arts. 3.1 y 5 de la Ley 13/1996). Al acabar el contrato, debe pedir la cancelación del depósito en un plazo de dos meses (art. 3.3). Que el INCASÒL tarde en devolverle el dinero no cambia su obligación frente al inquilino ni el devengo de intereses del artículo 36.4 de la LAU.
¿Sirve la fianza para pagar el último mes de alquiler?
No, salvo que el arrendador lo acepte. La fianza sirve de garantía del cumplimiento de las obligaciones del inquilino y se liquida cuando termina el contrato y se comprueba el estado de la vivienda; el inquilino no puede dejar de pagar la última renta por su cuenta con la excusa de la fianza.