El Decret llei 3/2023 exigeix una llicència urbanística prèvia per destinar un habitatge a ús turístic als 262 municipis del seu annex, entre els quals hi ha Terrassa. La llicència dura cinc anys, prorrogables si el planejament municipal permet expressament aquest ús, i mai no es pot superar el màxim de 10 habitatges d'ús turístic per cada 100 habitants. Els HUT que ja estaven habilitats el 9 de novembre de 2023 tenen fins al 9 de novembre de 2028 per obtenir la llicència o cessar l'activitat, amb una única ampliació de fins a cinc anys més si el titular acredita que el període transitori no compensa la pèrdua del títol.
Un gir legislatiu: què ha canviat en els HUT catalans?
El creixement dels habitatges d'ús turístic (HUT) a Catalunya ha tingut efectes en la convivència veïnal i en l'accés a l'habitatge. La Generalitat hi va respondre amb el Decret llei 3/2023, de 7 de novembre, de mesures urgents sobre el règim urbanístic dels habitatges d'ús turístic, publicat al DOGC núm. 9036, de 8 de novembre de 2023, i vigent des de l'endemà. El Parlament el va convalidar el 20 de desembre de 2023 i el Tribunal Constitucional va desestimar el recurs d'inconstitucionalitat que s'hi va presentar (Sentència 64/2025, de 13 de març).
Segons el preàmbul, el decret respon a la disminució de l'oferta d'habitatge habitual causada, entre altres factors, pel pas d'habitatges a l'ús turístic. La novetat principal és que, als municipis afectats, ja no n'hi ha prou amb els tràmits turístics: per destinar un habitatge a ús turístic cal, a més, una llicència urbanística prèvia, que depèn del que permeti el planejament de cada municipi.
El Decret llei 3/2023: la nova realitat normativa
El decret afegeix al text refós de la Llei d'urbanisme de Catalunya un nou acte subjecte a llicència: "la destinació dels habitatges a l'ús turístic" als municipis afectats (art. 187.1.p), i una nova disposició addicional vint-i-setena amb aquestes regles:
- L'ús turístic només és compatible amb el d'habitatge si el planejament urbanístic ho permet expressament i es justifica que queda prou sòl per a habitatge habitual i permanent.
- La llicència té una durada de cinc anys, prorrogable per períodes iguals sempre que el planejament ho permeti.
- En cap cas no es poden atorgar més llicències que les que resulten d'aplicar un màxim de 10 HUT per cada 100 habitants.
- L'ajuntament ha d'atorgar les llicències i les pròrrogues amb publicitat, objectivitat, imparcialitat, transparència i concurrència competitiva.
La llicència urbanística no substitueix els tràmits turístics: l'habitatge ha de continuar complint la normativa de turisme (cèdula d'habitabilitat, comunicació a l'ajuntament i inscripció al Registre de Turisme de Catalunya), a més de les ordenances municipals que hi hagi.
Abast geogràfic i excepcions
La nova regulació no s'aplica a tot el territori català, sinó a dos tipus de municipis (disposició transitòria primera del decret):
- Municipis amb problemes d'accés a l'habitatge: els que tenen necessitats d'habitatge acreditades i en què el cost del lloguer o de la hipoteca, més despeses i subministraments bàsics, supera el 30 % dels ingressos mitjans de les llars, o en què el preu del lloguer o de la compra ha crescut en els cinc anys anteriors almenys tres punts més que l'IPC de Catalunya.
- Municipis en risc de trencar l'equilibri de l'entorn urbà: els que tenien 5 o més habitatges d'ús turístic per cada 100 habitants quan es va aprovar el decret.
L'annex del decret inclou 262 municipis, i Terrassa n'és un. Aquesta llista té una vigència de cinc anys i s'ha de revisar cada cinc anys mitjançant una ordre del departament competent en urbanisme, amb audiència prèvia als municipis (arts. 2 i 3). Als municipis que no figuren a la llista es manté el règim ordinari de la normativa turística, sens perjudici del que estableixin les seves ordenances i el seu planejament.
La clau: la llicència urbanística prèvia
Abans del decret, a Catalunya un HUT s'habilitava amb els tràmits de la normativa turística: comunicació prèvia a l'ajuntament i inscripció al Registre de Turisme de Catalunya. Als municipis afectats, ara cal a més obtenir una llicència urbanística que autoritzi la destinació de l'habitatge a l'ús turístic. Això vincula la viabilitat de cada HUT al planejament urbanístic del seu municipi.
Requisits urbanístics específics
La concessió de la llicència no és automàtica. A la pràctica, convé comprovar:
- Compatibilitat urbanística: el planejament municipal (el POUM o l'instrument que el modifiqui) ha de permetre expressament l'ús turístic en aquella zona. Si no ho permet, la llicència no es pot concedir.
- Límit de densitat: encara que el planejament ho permeti, no es poden superar els 10 HUT per cada 100 habitants. El planejament pot fixar, a més, condicions pròpies, com ara límits per zones.
- Procediment municipal: com que les llicències són limitades, l'ajuntament les ha de repartir amb criteris de publicitat, objectivitat, transparència i concurrència competitiva, de manera que convé seguir les convocatòries i els terminis que fixi.
"La llicència urbanística és ara el pilar per operar un HUT als municipis afectats de Catalunya, i la seva viabilitat depèn del que digui el planejament municipal."
A Terrassa, per tant, la pregunta clau és què permet el planejament vigent i si hi ha modificacions en tràmit. Abans d'invertir o de renovar la teva activitat, consulta la informació urbanística de la finca a l'Ajuntament i, si ho necessites, demana un assessorament jurídic que analitzi el teu cas concret.
El període transitori de cinc anys: un respir o un ultimàtum?
Per als HUT que ja estaven degudament habilitats el 9 de novembre de 2023 en algun dels municipis afectats, el decret estableix un règim transitori (disposició transitòria segona): disposen de cinc anys des de l'entrada en vigor, és a dir, fins al 9 de novembre de 2028, per obtenir la llicència urbanística o cessar l'activitat.
Què significa aquest període transitori a la pràctica?
- Període d'adaptació: durant aquests cinc anys, els HUT ja habilitats poden continuar funcionant, sempre que compleixin la resta de la normativa turística.
- Única ampliació: si el titular acredita que el període transitori no compensa la pèrdua del títol habilitant, pot demanar una sola ampliació de fins a cinc anys més. La sol·licitud es presenta a l'ajuntament un cop transcorreguts quatre anys des de l'entrada en vigor del decret (a partir del 9 de novembre de 2027) i abans que acabi el període transitori.
- Sense cap altra indemnització: el decret estableix que aquest règim transitori té, per a tots els afectats, el caràcter d'indemnització per tots els conceptes relacionats amb el nou règim urbanístic.
- Conseqüència de la inacció: si en acabar el període (o l'ampliació) no s'ha obtingut la llicència, cal cessar l'activitat. Continuar comercialitzant l'habitatge sense títol pot comportar sancions de la Llei de turisme i una ordre de cessament.
Implicacions per a propietaris actuals i futurs
Les conseqüències són diferents segons la teva situació:
- Si ja tens un HUT habilitat: revisa tan aviat com puguis què permet el planejament del teu municipi i quins terminis tens. Si el planejament no admetrà l'ús turístic, valora amb temps si et convé demanar l'ampliació del període transitori i com reorientar l'habitatge.
- Si vols iniciar un HUT: en un municipi afectat només ho podràs fer si el planejament ho permet expressament, queda marge dins el límit de 10 HUT per cada 100 habitants i obtens la llicència, a més de complir la normativa turística.
- Si ets inversor: la llicència és temporal i limitada, de manera que qualsevol càlcul de rendibilitat ha de tenir en compte la possibilitat de no obtenir-la o de no poder-la prorrogar.
El paper dels ajuntaments i la planificació urbanística local
El Decret llei 3/2023 deixa en mans dels ajuntaments, a través del planejament, la decisió sobre on i amb quins límits es permet l'ús turístic.
- Planejament municipal: cada ajuntament afectat decideix si el seu planejament admet expressament l'ús turístic i en quines zones, dins el màxim legal. La situació pot variar molt d'un municipi a un altre, i fins i tot entre barris.
- Tramitació: modificar el planejament exigeix un procediment amb informació pública i aprovació per diversos òrgans, que es pot allargar. Mentre no hi hagi una previsió expressa, no es poden concedir llicències.
- Terrassa: si tens un habitatge a Terrassa, segueix la informació urbanística que publiqui l'Ajuntament i, quan s'obrin, els períodes d'informació pública, en què pots presentar al·legacions.
"La decisió és ara en mans dels ajuntaments, que a través del seu planejament defineixen el futur urbanístic dels HUT a cada municipi."
Com afecta la nova normativa a la compravenda d'immobles?
La regulació també afecta la compravenda d'habitatges que funcionen, o podrien funcionar, com a HUT.
- Valor dels HUT existents: un habitatge amb llicència urbanística pot tenir més interès per a qui vulgui mantenir l'activitat, però la llicència dura cinc anys i la pròrroga depèn del planejament.
- Riscos per als compradors: la inscripció actual al Registre de Turisme no assegura que l'activitat pugui continuar després del període transitori. Abans de comprar amb aquesta intenció, revisa la situació urbanística, la llicència (si n'hi ha) i els estatuts de la comunitat de propietaris, que poden limitar les activitats als pisos.
- Canvi d'ús: els habitatges que no obtinguin llicència hauran de deixar l'ús turístic i es podran destinar al lloguer residencial, de temporada si respon a una necessitat temporal real, o a la venda.
Assessoria Amela: assessorament jurídic a Terrassa sobre HUT
A Assessoria Amela, despatx d'advocats a Terrassa, analitzem la viabilitat del teu cas a la vista del Decret llei 3/2023, del planejament aplicable i de la normativa turística.
Et podem ajudar en:
- Anàlisi de viabilitat: estudiem la situació del teu habitatge i els terminis que t'afecten.
- Sol·licituds davant l'ajuntament: t'assessorem en la sol·licitud de la llicència i, si escau, de l'ampliació del període transitori.
- Recursos: si et deneguen la llicència o l'ampliació, valorem els recursos administratius i judicials que corresponguin.
- Alternatives: si l'activitat turística no és viable, t'assessorem sobre el lloguer d'habitatge habitual o de temporada i els seus requisits legals.
El període transitori sembla llarg, però els procediments urbanístics requereixen temps. Et recomanem revisar la teva situació amb antelació.
Ens pots visitar a l'Av. de Béjar, 45 o al C/ Bartrina, 240 (Terrassa), trucar-nos al 937 358 159 o al 936 738 142, o escriure'ns per WhatsApp al 610 433 259. Després d'estudiar el teu cas, et lliurarem un pressupost i el full d'encàrrec.
Conclusió: adaptar-se o dir adeu al teu HUT
La regulació dels habitatges d'ús turístic a Catalunya marca un punt d'inflexió. El període transitori de cinc anys no és una exempció, sinó un termini per adaptar-se. Si tens un HUT en un municipi afectat, com Terrassa, necessitaràs una llicència urbanística abans del 9 de novembre de 2028 (o del final de l'ampliació, si se't concedeix) per continuar l'activitat.
Conèixer el planejament del teu municipi, els terminis i les alternatives et permetrà decidir amb temps què fer amb el teu habitatge.
Preguntes Freqüents (FAQ)
Necessito una nova llicència si ja tinc el meu HUT registrat?
Sí, si l'habitatge és en un dels municipis de l'annex del Decret llei 3/2023. Encara que el teu HUT estigui habilitat i inscrit, has d'obtenir la llicència urbanística abans del 9 de novembre de 2028 o cessar l'activitat. Pots demanar una única ampliació de fins a cinc anys si acredites que el període transitori no compensa la pèrdua del títol.
Com sé si el meu municipi està afectat per la nova regulació?
Els municipis afectats són a l'annex del Decret llei 3/2023 (262 municipis, entre els quals Terrassa): són els que tenen problemes d'accés a l'habitatge o 5 o més HUT per cada 100 habitants. La llista es revisa cada cinc anys mitjançant una ordre de la Generalitat. També ens pots consultar i ho comprovem amb tu.
Què passa si no aconsegueixo la llicència urbanística en el termini de cinc anys?
Si en acabar el període transitori (el 9 de novembre de 2028, o el final de l'ampliació si te la concedeixen) no tens la llicència, hauràs de cessar l'activitat turística. Continuar oferint l'habitatge sense títol habilitant pot comportar sancions de la Llei 13/2002 de turisme de Catalunya i una ordre de cessament.
Em pot ajudar Assessoria Amela a tramitar la nova llicència?
Sí. Analitzem la viabilitat del teu cas, t'assessorem en la sol·licitud de la llicència o de l'ampliació del període transitori i, si te la deneguen, valorem els recursos que pots presentar.
Necessites assessorament legal presencial a Terrassa? A Assessoria Amela valorem el teu cas de manera presencial a les nostres seus de Terrassa (Av. de Béjar, 45 i C/ Bartrina, 240). Contacta amb el nostre equip d'advocats de dret immobiliari a Terrassa per defensar els teus drets amb totals garanties.
Abans de signar unes arres, una compravenda o un lloguer a Terrassa, convé que un advocat revisi el contracte. Demana cita presencial a les nostres seus.
Advocats de dret immobiliari a Terrassa →Preguntes Freqüents (FAQ)
Què exigeix el Decret llei 3/2023 sobre habitatges d'ús turístic (HUT) a Catalunya?
Als municipis del seu annex (amb problemes d'accés a l'habitatge o amb 5 o més HUT per cada 100 habitants), destinar un habitatge a ús turístic requereix una llicència urbanística prèvia de l'ajuntament. La llicència dura cinc anys i es pot prorrogar per períodes iguals si el planejament ho permet, i només es pot concedir si el planejament admet expressament l'ús turístic, sense superar 10 HUT per cada 100 habitants.
Pot l'Ajuntament de Terrassa denegar noves llicències turístiques?
Terrassa figura a l'annex del Decret llei 3/2023. En aquests municipis l'ús turístic només és compatible amb el d'habitatge si el planejament urbanístic ho permet expressament; si no ho permet, o si ja s'ha arribat al màxim de 10 HUT per cada 100 habitants, l'ajuntament no pot concedir la llicència. Contra una denegació hi ha els recursos administratius i judicials que corresponguin.
Quines sancions preveu la normativa per als HUT clandestins?
Segons la Llei 13/2002 de turisme de Catalunya, oferir o comercialitzar un HUT sense títol habilitant és infracció greu (multa de 3.001 a 60.000 €) si es compleixen els requisits per obtenir-lo, i molt greu (multa de 60.001 a 600.000 €) si no es compleixen (arts. 88, 89 i 94). Anunciar-lo sense número d'inscripció al Registre de Turisme de Catalunya també és infracció greu. A més, l'Administració pot ordenar el cessament de l'activitat (art. 97) i imposar multes coercitives de fins a 10.000 € (art. 98).