En la compravenda d'un habitatge, les arres penitencials (regulades per l'art. 621-8.2 del Codi civil de Catalunya i per l'art. 1454 del Codi civil) permeten desistir de l'operació amb una penalització econòmica prèviament establerta, a diferència del senyal, que obliga a complir el contracte. És vital regular en el contracte d'arres què passa si el banc denega la hipoteca; a Catalunya, si el contracte preveu el finançament bancari, l'art. 621-49 CCCat permet desistir i recuperar les arres acreditant la negativa del banc en el termini pactat. L'assessorament d'un advocat civilista t'ajuda a revisar el contracte abans de signar.
Les arres penitencials permeten desistir de la compravenda lliurant una quantitat que es perd o es retorna doblada, mentre que el senyal simplement confirma l'acord i obliga a continuar amb la compravenda llevat que hi hagi una causa legal. A Catalunya les regula l'article 621-8 del Codi civil de Catalunya, que exigeix pactar-les expressament; a la resta d'Espanya, l'article 1454 del Codi civil. Per a compradors i venedors, triar entre arres o senyal determina el risc econòmic si una de les parts es fa enrere.
Introducció
A Assessoria Amela Advocats ens consulten sovint quin document és millor signar abans de comprar un habitatge: si unes arres penitencials o un simple senyal. La diferència és clau, perquè signar sense entendre què implica cada opció pot costar diners si l'operació es torça. En aquest article analitzem què convé, quins riscos hi ha i com protegir la teva operació immobiliària.
Què són les arres penitencials el 2026?
Les arres penitencials són un pacte regulat per l'article 1454 del Codi civil i, a Catalunya, per l'article 621-8.2 del Codi civil de Catalunya, en què comprador i venedor poden desistir lliurement del contracte, assumint una conseqüència econòmica clara:
Si desisteix el comprador: perd la quantitat lliurada.
Si desisteix el venedor: ha de retornar el doble.
Aquest tipus d'arres és molt habitual perquè dona flexibilitat, però també comporta riscos econòmics. A Catalunya cal pactar-les expressament: si el contracte no diu quin tipus d'arres són, la llei les considera confirmatòries (art. 621-8.1 CCCat).
Avantatges de les arres penitencials
Permeten retirar-se de l'operació si sorgeixen problemes (hipoteca denegada, retards, càrregues sobre la finca).
Estableixen una penalització clara i reconeguda legalment.
Donen seguretat jurídica si se signen correctament.
Inconvenients
La quantitat que cal lliurar sol ser elevada (la llei no en fixa l'import: el pacten les parts).
Si la hipoteca no surt, pots perdre la quantitat si el contracte no preveu el finançament (a Catalunya) o no inclou una condició expressa (a la resta d'Espanya).
Exigeixen un contracte sòlid, perquè qualsevol ambigüitat perjudica una de les parts.
Què és un senyal en una compravenda?
El senyal és simplement una bestreta del preu total, sense facultat de desistiment. No funciona com a penalització. A Catalunya correspon a les arres confirmatòries: el lliurament de diners s'entén fet en senyal de conclusió del contracte i a compte del preu (art. 621-8.1 CCCat).
La seva funció: confirmar el compromís de comprar i vendre.
Conseqüències jurídiques
Cap de les parts no es pot fer enrere sense causa.
L'incompliment dona lloc a la resolució contractual i a possibles indemnitzacions.
No hi ha pèrdua automàtica dels diners llevat que s'acordi expressament.
Diferències clau entre arres penitencials i senyal
A continuació, una taula comparativa clara i útil per a compradors i venedors:
| Aspecte | Arres penitencials | Senyal |
|---|---|---|
| Regulació | Art. 1454 CC; a Catalunya, art. 621-8.2 CCCat | A Catalunya, art. 621-8.1 CCCat (arres confirmatòries); en el Codi civil, sense regulació específica |
| Permet desistir? | Sí | No |
| Conseqüència econòmica | El comprador perd / El venedor retorna el doble | Indemnitzacions per incompliment |
| Funció principal | Garantir l'operació amb possibilitat de sortida | Garantir un compromís ferm |
| Risc per al comprador | Alt si no es regula què passa si no es concedeix la hipoteca | Baix |
Procediment legal pas a pas per signar unes arres penitencials
1. Redacció del contracte d'arres
Ha de recollir:
Identificació de les parts.
Descripció de l'immoble.
Preu total.
Quantitat lliurada en concepte d'arres.
Terminis de signatura davant notari.
Condicions per desistir.
Què passa si no es concedeix la hipoteca (condició o previsió de finançament).
2. Lliurament de la quantitat pactada
La llei no en fixa la quantia: l'acorden les parts. Convé que l'import sigui proporcionat i que el pagament quedi acreditat (transferència i rebut en el mateix contracte).
3. Compliment del termini
L'incompliment del termini notarial és una de les causes més freqüents de conflicte.
4. Desistiment i penalització
Si una part desisteix, s'aplica la conseqüència prevista a la llei: el comprador perd les arres i el venedor les ha de retornar doblades (art. 1454 CC; art. 621-8.2 CCCat). A Catalunya, el comprador no les perd si el desistiment està justificat per la negativa del banc a finançar en els termes de l'art. 621-49 CCCat.
Què passa si la hipoteca no surt?
És un dels problemes més habituals. A Catalunya, si el contracte preveu que el preu es pagarà totalment o parcialment amb un préstec bancari, el comprador pot desistir i recuperar el que ha lliurat, incloses les arres penitencials, si justifica documentalment en el termini pactat la negativa de l'entitat designada i no ha estat per la seva negligència, llevat que el contracte exclogui aquest dret (art. 621-49 CCCat). A la resta d'Espanya, si no s'inclou una condició suspensiva, el comprador pot perdre totes les arres.
Per protegir-te:
Fes constar expressament que l'operació queda supeditada a la concessió de la hipoteca.
Estableix un termini per obtenir resposta.
Inclou l'obligació d'aportar un justificant bancari.
Consells d'experts i errors comuns
Errors habituals
Signar contractes d'arres descarregats d'internet.
No incloure una condició suspensiva de finançament.
No fixar una data límit per a la signatura davant notari.
Lliurar quantitats massa altes.
Confondre les arres penitencials amb les arres confirmatòries.
Recomanacions d'Assessoria Amela Advocats
Que tota comunicació (retards, incidències, càrregues registrals) consti per escrit.
Revisar la situació jurídica de l'immoble abans de signar.
Comprovar al Registre de la Propietat: càrregues, embargaments, usdefruits.
Deixar per escrit l'estat de l'habitatge.
Com t'ajudem des d'Assessoria Amela Advocats?
Al nostre despatx de Terrassa analitzem:
El contracte d'arres o de senyal.
La situació legal de l'immoble.
La compatibilitat dels terminis amb l'obtenció de la hipoteca.
Les clàusules de desistiment i penalització.
T'acompanyem en:
La redacció del contracte.
La negociació entre les parts.
L'assistència a la signatura davant notari.
La resolució de conflictes per desistiment o incompliment.
Enllaços útils per al teu cas:
Advocat civilista Terrassa: /ca/advocat-civilista-terrassa
Supòsits pràctics
Exemples orientatius; cada cas depèn del que digui el contracte.
Exemple 1
Una compradora signa unes arres penitencials sense cap referència a la hipoteca. El banc rebutja el finançament i, si no signa la compravenda, pot perdre les arres. Si el contracte hagués previst el finançament bancari, a Catalunya podria desistir i recuperar-les acreditant a temps la negativa del banc (art. 621-49 CCCat).
Exemple 2
Un venedor decideix vendre el seu pis a un altre comprador que ofereix més diners. Com que havia signat arres penitencials, ha de retornar el doble de la quantitat lliurada.
Exemple 3
El venedor no lliura a temps la documentació a què s'havia compromès (per exemple, el certificat d'eficiència energètica). Aquí no desisteix el comprador per voluntat pròpia, sinó que incompleix el venedor: segons el que s'hagi pactat i la gravetat de l'incompliment, el comprador pot reclamar la devolució del que ha lliurat i, si escau, altres conseqüències.
Llista de comprovació pràctica abans de signar
Revisar el Registre de la Propietat.
Confirmar que les arres són penitencials i no d'un altre tipus.
Regular el finançament (entitat, import i termini per acreditar la resposta del banc).
Establir una data exacta de signatura davant notari.
Redactar el contracte amb un advocat civilista.
Comprovar càrregues, deutes amb la comunitat i certificació energètica.
Preguntes freqüents
Es poden recuperar les arres si el banc no concedeix la hipoteca?
A Catalunya, sí, si el contracte preveu el finançament bancari i acredites en termini la negativa del banc sense negligència per part teva, llevat que s'hagi exclòs (art. 621-49 CCCat). A la resta d'Espanya, només si es pacta expressament com a condició suspensiva.
És millor signar arres penitencials o un senyal?
Depèn: les arres permeten desistir, el senyal no. A la pràctica, les arres són més flexibles.
Quin és el termini habitual per signar davant notari?
La llei no fixa un termini general: el pacten les parts, deixant marge per a la hipoteca i la documentació. A Catalunya, si les arres penitencials es dipositen davant de notari per fer-les constar al Registre de la Propietat, el termini pactat no pot superar els sis mesos (art. 621-8.3 CCCat).
Quina legislació s'aplica?
A Catalunya, el Codi civil de Catalunya (arts. 621-8 i 621-49); a la resta d'Espanya, l'article 1454 del Codi civil.
Què faig si l'altra part incompleix?
Adreça't a un advocat per reclamar la penalització (en el cas de les arres) o la indemnització (en el cas del senyal).
Necessites assessorament legal presencial a Terrassa? A Assessoria Amela valorem el teu cas de manera presencial a les nostres seus de Terrassa (Av. de Béjar, 45 i C/ Bartrina, 240). Contacta amb el nostre equip d'advocats civilistes i immobiliaris a Terrassa per defensar els teus drets amb totals garanties.
Abans de signar unes arres, una compravenda o un lloguer a Terrassa, convé que un advocat revisi el contracte. Demana cita presencial a les nostres seus.
Advocats de dret immobiliari a Terrassa →Preguntes Freqüents (FAQ)
Quina és la diferència jurídica entre arres penitencials i arres confirmatòries?
Les arres penitencials (art. 1454 del Codi civil i art. 621-8.2 del Codi civil de Catalunya) permeten desistir lliurement del contracte: si desisteix el comprador, les perd; si desisteix el venedor, les ha de retornar doblades. Les confirmatòries no permeten desistir: són un senyal que el contracte s'ha conclòs i un pagament a compte del preu, i davant d'un incompliment se'n pot exigir el compliment o la resolució amb indemnització.
Què exigeix el Codi civil de Catalunya perquè unes arres siguin considerades penitencials?
L'article 621-8 del Codi civil de Catalunya exigeix que les arres penitencials es pactin expressament. Si el contracte no ho diu, el lliurament de diners pel comprador s'entén fet com a arres confirmatòries, és a dir, en senyal de conclusió del contracte i a compte del preu.
Què ha de preveure el comprador sobre la hipoteca per no perdre les arres?
A Catalunya, l'article 621-49 del CCCat permet al comprador, llevat de pacte en contra, desistir i recuperar el preu lliurat i les arres penitencials si el contracte preveu el finançament per una entitat de crèdit i justifica documentalment, en el termini pactat, la negativa de l'entitat designada, sempre que no derivi de la seva negligència. Convé que el contracte indiqui l'entitat, l'import que es finançarà i el termini per acreditar-ne la resposta. Fora de Catalunya, aquesta protecció només existeix si es pacta una condició en el contracte.