Contrato de arras: tipos, consecuencias y qué pasa si una parte se echa atrás

El contrato de arras es un acuerdo previo a la compraventa de una vivienda mediante el cual comprador y vendedor se comprometen a formalizar la operación. Existen distintos tipos de arras (penitenciales, confirmatorias y penales), y cada una tiene consecuencias legales distintas si alguna de las partes se echa atrás. Identificar correctamente el tipo de arras es clave para saber si se pierde el dinero, se devuelve el doble o se puede exigir el cumplimiento del contrato.

Introducción

Firmar un contrato de arras suele ser uno de los momentos más tensos en una compraventa inmobiliaria. Se entrega una cantidad importante de dinero y, aunque muchos lo ven como un simple “reserva”, lo cierto es que el contrato de arras tiene plenos efectos legales.

El problema aparece cuando una de las partes se arrepiente, surgen problemas con la financiación o se descubren circunstancias que no estaban previstas. En ese momento, la pregunta es inevitable: ¿qué pasa con las arras?

En Asesoría Amela Abogados, desde Terrassa, revisamos y redactamos contratos de arras para evitar conflictos posteriores. En esta guía te explicamos qué tipos existen, qué ocurre si una parte incumple y cómo proteger tus intereses antes de firmar.

Qué es un contrato de arras

El contrato de arras es un acuerdo privado previo a la compraventa mediante el cual:

• El comprador entrega una cantidad de dinero.

• Ambas partes se comprometen a firmar la compraventa en un plazo determinado.

No sustituye a la escritura pública, pero vincula legalmente a comprador y vendedor.

Para qué sirven las arras en una compraventa

Las arras cumplen varias funciones:

• Reservar el inmueble.

• Asegurar la voluntad de compra y venta.

• Fijar plazos y condiciones.

• Establecer consecuencias si alguien incumple.

Precisamente por esto, no todas las arras son iguales.

Tipos de contrato de arras y sus diferencias

1. Arras penitenciales

Son las más habituales en la práctica inmobiliaria.

Qué permiten

• El comprador puede desistir y pierde las arras.

• El vendedor puede desistir y debe devolver el doble.

• 
  

Este tipo de arras permite “arrepentirse”, pagando el precio pactado por ello.

2. Arras confirmatorias

No permiten desistimiento libre.

Consecuencias

• Si una parte incumple, la otra puede:

  • Exigir el cumplimiento del contrato, o

  • Reclamar daños y perjuicios.

Aquí las arras actúan como anticipo del precio, no como penalización automática.

3. Arras penales

Funcionan como una cláusula penal.

Qué implican

• El incumplidor paga la penalización pactada.

• Puede exigirse además el cumplimiento del contrato, si así se pacta.

Son menos frecuentes, pero muy relevantes jurídicamente.

Tabla comparativa de los tipos de arras

Tipo de arras	¿Se puede desistir?	Consecuencia
Penitenciales	Sí	Pérdida o devolución doble
Confirmatorias	No	Cumplimiento o indemnización
Penales	No	Penalización pactada

Qué pasa si el comprador se echa atrás

Dependerá del tipo de arras:

• Arras penitenciales: pierde la cantidad entregada.

• Arras confirmatorias: puede ser demandado por incumplimiento.

• Arras penales: debe pagar la penalización pactada.

Muchos compradores pierden miles de euros por no saber qué tipo de arras han firmado.

Qué pasa si el vendedor se echa atrás

De nuevo, la clave está en el tipo de arras:

• Penitenciales: devuelve el doble.

• Confirmatorias: puede exigirse la venta forzosa o indemnización.

• Penales: se aplica la penalización prevista.

En determinados casos, incluso puede reclamarse judicialmente la firma de la escritura.

Si quieres valorar las opciones legales en tu caso concreto, puedes consultar con un abogado civilista especializado haciendo clic aquí.

Problemas habituales en los contratos de arras

1. No se especifica el tipo de arras.

2. Cláusulas ambiguas o contradictorias.

3. Falta de plazo claro para escriturar.

4. No prever qué pasa si no se concede la hipoteca.

5. Arras copiadas de modelos genéricos de internet.

Estos errores generan litigios evitables.

Qué hacer antes de firmar un contrato de arras

1. Identificar claramente el tipo de arras

Debe indicarse de forma expresa.

2. Revisar las condiciones de financiación

Es clave incluir cláusulas de protección si dependes de hipoteca.

3. Fijar plazos realistas

Evita plazos imposibles.

4. Revisar cargas y situación registral

Antes de entregar dinero.

Para evitar errores, es muy recomendable revisar el contrato con un profesional antes de firmarlo. Puedes solicitar una revisión legal haciendo clic aquí.

Casos reales o supuestos prácticos

Caso 1: Comprador sin hipoteca concedida

El contrato no preveía esta situación.

Resultado: pérdida de las arras.

Caso 2: Vendedor vende a un tercero

Arras penitenciales.

Resultado: devolución del doble.

Caso 3: Arras ambiguas

No se especifica el tipo.

Resultado: conflicto judicial sobre su naturaleza.

Errores frecuentes

• Firmar pensando que “si no pasa nada, no pasa nada”.

• Creer que todas las arras funcionan igual.

• Usar modelos estándar sin adaptarlos.

• No asesorarse antes de entregar dinero.

Checklist práctico

• ¿Se indica claramente el tipo de arras?

• ¿Se fija un plazo concreto para la compraventa?

• ¿Se regula qué pasa si no hay hipoteca?

• ¿Están claras las penalizaciones?

• ¿Has revisado cargas y situación legal del inmueble?

Preguntas frecuentes (FAQ)

1. ¿Puedo recuperar las arras si no me conceden la hipoteca?

Solo si el contrato lo prevé expresamente.

2. ¿Qué tipo de arras son más habituales?

Las arras penitenciales.

3. ¿Es obligatorio firmar arras antes de la compraventa?

No, pero es muy habitual.

4. ¿Las arras sustituyen a la escritura?

No, solo la preparan.

5. ¿Puedo exigir la venta si el vendedor se arrepiente?

Depende del tipo de arras.

6. ¿Necesito abogado para firmar arras?

No es obligatorio, pero es muy recomendable.

El contrato de arras puede protegerte o hacerte perder mucho dinero, según cómo esté redactado. Antes de firmar o si ya ha surgido un conflicto, conviene actuar con criterio legal. En Asesoría Amela Abogados, en Terrassa, revisamos contratos de arras, negociamos cláusulas y defendemos tus derechos en conflictos de compraventa. Puedes solicitar asesoramiento legal haciendo clic aquí.

Fuentes y referencias

• Código Civil

• Jurisprudencia del Tribunal Supremo sobre arras

• Doctrina registral e inmobiliaria

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