Arras penitenciales vs señal: qué firmar al comprar vivienda en 2025

Las arras penitenciales permiten desistir de la compraventa entregando una cantidad que se pierde o duplica, mientras que la señal simplemente confirma el acuerdo y obliga a seguir con la compraventa salvo causa legal. En 2025 sigue vigente el artículo 1454 del Código Civil, que regula la penalización de las arras penitenciales. Para compradores y vendedores, elegir entre arras o señal determina el riesgo económico si una parte se echa atrás.

Introducción

En Asesoría Amela Abogados, cada mes atendemos consultas sobre qué documento es mejor firmar antes de comprar una vivienda: si arras penitenciales o una simple señal. La diferencia es clave, porque en 2025 muchos compradores pierden miles de euros por firmar sin entender qué implican.En este artículo analizamos qué conviene, qué riesgos hay y cómo proteger tu operación inmobiliaria.

¿Qué son las arras penitenciales en 2025?

Las arras penitenciales son un pacto regulado por el artículo 1454 del Código Civil, donde comprador y vendedor pueden desistir libremente del contrato, asumiendo una consecuencia económica clara:

• Si desiste el comprador: pierde la cantidad entregada.

• Si desiste el vendedor: debe devolver el doble.

Este tipo de arras se utiliza en la mayoría de compraventas actuales porque da flexibilidad, pero también entraña riesgos económicos.

Ventajas de las arras penitenciales

• Permiten retirarse de la operación si surgen problemas (hipoteca denegada, retrasos, cargas sobre la finca).

• Establecen penalización clara y reconocida legalmente.

• Dan seguridad jurídica si se firma correctamente.

Inconvenientes

• La cantidad a entregar suele ser alta (5–10 % del precio).

• Si la hipoteca no sale, puedes perder la cantidad si no lo has reflejado expresamente.

• Exigen un contrato sólido, porque cualquier ambigüedad perjudica a una de las partes.

¿Qué es una señal en una compraventa?

La señal es simplemente un anticipo del precio total, sin facultad de desistimiento. No está regulada expresamente como penalización.

Su función: confirmar el compromiso de comprar y vender.

Consecuencias jurídicas

• Ninguna parte puede echarse atrás sin causa.

• El incumplimiento da lugar a resolución contractual y posibles indemnizaciones.

• No existe pérdida automática del dinero salvo que se acuerde expresamente.

Diferencias clave entre arras penitenciales y señal

A continuación, una tabla comparativa clara y útil para compradores y vendedores:

Aspecto	Arras penitenciales	Señal
Regulación	Art. 1454 CC	No regulada expresamente
¿Permite desistir?	Sí	No
Consecuencia económica	Comprador pierde / Vendedor devuelve el doble	Indemnizaciones por incumplimiento
Función principal	Garantizar operación con posibilidad de salida	Garantizar compromiso firme
Riesgo para el comprador	Alto si no incluye condición hipotecaria	Bajo
Uso habitual en 2025	Alto	Medio

Procedimiento legal paso a paso para firmar unas arras penitenciales

1. Redacción del contrato de arras

Debe recoger:

• Identificación de las partes.

• Descripción del inmueble.

• Precio total.

• Cantidad entregada en concepto de arras.

• Plazos de firma ante notario.

• Condiciones para desistir.

• Condición suspensiva de hipoteca (muy importante en 2025).

2. Entrega de la cantidad pactada

Normalmente 5–10 % del precio. En viviendas de 250.000 €, hablamos de 12.500–25.000 €.

3. Cumplimiento del plazo

El incumplimiento del plazo notarial es una de las causas más frecuentes de conflicto.

4. Desistimiento y penalización

Si una parte se echa atrás y no existe causa justificable, se aplica la penalización automática prevista en el artículo 1454 CC.

¿Qué pasa si la hipoteca no sale?

En 2025 sigue siendo uno de los problemas principales. Si no se incluye condición suspensiva, el comprador puede perder todas las arras.

Para protegerte:

• Refleja expresamente que la operación queda supeditada a la concesión de hipoteca.

• Establece plazo para obtener respuesta.

• Incluye obligación de aportar justificante bancario.

Consejos de expertos y errores comunes

Errores habituales

• Firmar contratos de arras descargados de internet.

• No incluir condición sospensiva de financiación.

• No fijar fecha límite para firma ante notario.

• Entregar cantidades demasiado altas.

• Confundir arras penitenciales con arras confirmatorias.

Recomendaciones de Asesoría Amela Abogados

• Que toda comunicación (retrasos, incidencias, cargas registrales) quede por escrito.

• Revisar la situación jurídica del inmueble antes de firmar.

• Comprobar en el Registro de la Propiedad: cargas, embargos, usufructos.

• Dejar por escrito el estado de la vivienda.

¿Cómo te ayudamos desde Asesoría Amela Abogados?

En nuestro despacho en Terrassa analizamos:

• El contrato de arras o señal.

• La situación legal del inmueble.

• La compatibilidad de plazos con la obtención de hipoteca.

• Las cláusulas de desistimiento y penalización.

Te acompañamos en:

• Redacción del contrato.

• Negociación entre partes.

• Asistencia en la firma ante notario.

• Resolución de conflictos por desistimiento o incumplimiento.

Enlaces útiles para tu caso:

• Abogado civilista Terrassa: https://www.asesoriaamela.com/abogado-civilista-en-terrassa

• Contacto: https://www.asesoriaamela.com/contacto-asesoria-amela-abogados-terrassa

• Inicio: https://www.asesoriaamela.com

Casos reales y supuestos prácticos

Caso 1

Una compradora firma arras penitenciales sin condición hipotecaria. El banco rechaza la financiación y pierde 18.000 €. Con un contrato revisado esto no habría ocurrido.

Caso 2

Un vendedor decide vender su piso a otro comprador que ofrece más dinero. Como había firmado arras penitenciales, debe devolver el doble de la cantidad entregada.

Caso 3

Retraso en obtención de certificado energético. El comprador decide desistir y recupera las arras porque la culpa fue del vendedor.

Checklist práctico antes de firmar

• Revisar el Registro de la Propiedad.

• Confirmar que las arras son penitenciales y no de otro tipo.

• Incluir condición suspensiva de financiación.

• Establecer fecha exacta de firma ante notario.

• Redactar el contrato con un abogado civilista.

• Comprobar cargas, deudas de comunidad y certificación energética.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto se suele entregar en arras penitenciales en 2025?

Entre el 5 y el 10 % del precio del inmueble.

¿Se pueden recuperar las arras si el banco no concede la hipoteca?

Solo si se pacta expresamente como condición suspensiva.

¿Es mejor arras penitenciales o una señal?

Depende: las arras permiten desistir, la señal no. En la práctica, las arras son más flexibles.

¿Cuál es el plazo habitual para firmar ante notario?

Entre 30 y 90 días desde la firma del contrato de arras.

¿Qué legislación aplica?

El artículo 1454 del Código Civil.

¿Qué hago si la otra parte incumple?

Acude a un abogado para reclamar la penalización (para arras) o indemnización (para señal).

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